Une transaction de copropriété est plus complexe que tout autre type de biens immobiliers résidentiels. Il existe une pléiade d'articles sur les pièges à éviter pour les acheteurs mais bien peu d'informations pour appuyer les vendeurs dans leurs démarches. Voici une modeste contribution tirée de notre expérience des transactions de copropriété, qui pourraient vous éviter la désagréable sensation de voir votre vente avorter chez le notaire. Pis encore votre vente est faite depuis quelques mois et vous recevez une mise en demeure d'un huissier au moment où vous vous délecté devant un bon repas à la chandelle dans votre confortable nouvelle demeure..! De quoi faire passer la bisque de travers, n'est-ce pas ?
1- Déterminer la grandeur réel de votre quote part
Plusieurs vendeurs annoncent leur propriété avec des mauvaises dimensions et superficie. Vous l'aurez compris il y a des pieds carrés de trop. Les gens sont en général de bonne foi et ils sont souvent des acheteurs de première génération et lorsqu'ils mettent leur condo sur le marché de la revente ils ressortent la note d'information du promoteur. Ce document donne généralement des superficies brutes, ces mesures sont prises à partir de l'extérieur des murs et incluent parfois les colonnes que l'on retrouve dans sa partie privative ainsi que la superficie des balcons ou de la terrasse.
Pour établir les dimensions et la superficie de votre appartement vous devez vous fier au plan cadastral déposé au registre foncier. La superficie est établie selon des mesures nettes lesquelles sont calculées par un arpenteur géomètre à partir des divisons intérieures et excluent tout ce qui n'est pas directement lié à l'espace de vie privatif. Vous aurez compris que dans certains cas il peut exister des écarts considérables entre les mesures du promoteur et celles de l'arpenteur géomètre. Ainsi seul la superficie que l'on retrouve au registre foncier du Québec peut être considéré comme fiable et elle devrait correspondre à celle qui se retrouve dans le certificat de localisation. (1)
Imaginez le sentiment qu'un acheteur peut avoir en apprenant lors de la lecture de l'acte de vente chez le notaire que son appartement totalise 925 pieds carrés au lieu de 1150 tel que qu'énoncé dans votre fiche descriptive. Certains refuseront de signer. D'autres signeront et vous poursuivront en cour, d'autres vont rouvrir une ronde de négociation éclair qui en plus de vous donner un aperçu de l'inconfort relié aux troubles anxieux risque de vous faire perdre beaucoup d'argent.
3- Vous assurez que vos rénovations faites à votre unité sont conformes au règlement de la copropriété
La plupart de gens vont faire des changements dans leur espace de vie c'est bien compréhensible et très agréable. Si vous faites ou avez faites des rénovations assurez vous qu'elles sont conformes, parlez en à votre syndicat de copropriété et/ou prenez soin de relire ce que prévoit votre déclaration de copropriété. Plusieurs déclarations de copropriété vont prévoir par exemple que les changements apportés aux revêtements de planchers doivent satisfaire un indice de minimale de performance acoustique. Si vous entreprenez des travaux sans recevoir l'aval de votre syndicat de copropriété, il se peut que ce soit le nouvel acheteur qui soit pris avec le problème. Si ce dernier était tombé en amour avec votre revêtement de planchers d'acajou et qu''il se fait servir par le syndicat de copropriété qu'il doit réaménager le tout, je ne vois pas comment vous aller échapper à ses foudres. Il vous tiendra responsable et vous connaitrez peut être le déplaisir de le revoir en cour !...
4- Décrivez adéquatement les parties communes à usage restreint dont vous avez la jouissance
La terminologie du monde de la copropriété n'est pas simple et souvent les copropriétaires n'en maitrisent pas tout à fait la portée. Le meilleur exemple se trouve rattaché aux ventes de stationnement. Il existe trois types de stationnement; partie privative, partie commune à usage restreint ou partie commune. Si vous vendez votre condo il est important de préciser le statut de votre stationnement. Ce n'est pas parce que vous jouissez d'un endroit pour stationner votre voiture que vous avez un stationnement réservé à votre usage exclusif. Il arrive qu’un propriétaire-vendeur annonce un espace de stationnement à usage exclusif alors qu’il s’agit en fait que de la possibilité de garer sa voiture dans un espace commun. Le nouvel acquéreur est sous l’impression qu'il achète une unité avec un stationnement à usage restreint et voit un jour "son espace" occupé alors qu’il revient de l'épicerie avec l'auto plein de sacs, c’est alors qu’il apprend que les places de stationnement sont des espaces communs dont le fonctionnement est selon le principe du premier arrivé premier servi. Pour en remettre un peu on l’informe qu’il y a moins de places de stationnement qu'il y a de véhicules. La semaine suivante suite à une tempête et une opération d’enlèvement de la neige, il se résigne à garer sa voiture à quelques rues de chez lui et sa voiture sera remorquée. Après cet épisode malheureux, il vous contacte en vous rappelant que vous lui aviez fait croire qu’il avait fait l’acquisition d’un condo avec un espace de stationnement exclusif. C’est le cas de le dire, ça risque de chauffer !
5- Donnez un accès facile aux documents du registre de la copropriété et ne négligez pas de déclarer les problèmes sur la copropriété
Les acheteurs sérieux exigeront de consulter les minutes des assemblés de copropriétaires et du conseil d'administration des dernières années, ainsi que le bilan financier de l’année en cours, l’état du fonds de prévoyance, la déclaration de copropriété et les modifications si tel est le cas, la déclaration du vendeur et plus encore. Vous devez déclarer tout ce que vous savez, surtout ne jamais rien cacher qui pourrait causer un préjudice à un éventuel acheteur. Les voisins ont fait des rénovations à leur fondation et cela a eu comme répercussion que votre terrain s'est affaissé ? La partie avant de votre fondation s'est abaissé d'un quart de pouce? Tout est bien stable maintenant depuis un an et vous décidez de passé le tout sous silence? Ce serait là une bien mauvaise idée car vous pourriez voir votre vente annulée sur la base de ce que les juristes appellent un dol (agissements trompeurs ayant entrainé un consentement non éclairé).
Soyez transparent et proactif en déclarant le problème et ses solutions, vous pourrez vendre la tête en paix.
Nos conseils :
Soyez vigilant en indiquant la superficie telle que décrite au certificat de localisation;
Si vous avez fait des travaux non-conformes, assurez-vous d’avoir régularisé la situation.
Donnez la bonne information quant aux parties communes, exclusives et leurs usages.
Déclarez tout ce qui est susceptible d'affecter la valeur de votre immeuble. Si il y des problèmes importants, il faut passer en revue les solutions et les inclure dans la déclaration du vendeur. L’éventuel acheteur sera rassuré de constater que le problème est sous contrôle. Plus vous serez transparent et bien préparé, plus il sera facile de bien vendre.
1- Achat et vente d'un condo, tout ce qu'il faut savoir , Me Yves Joli-Coeur, p.244
André Garceau
Courtier immobilier résidentiel
Spécialiste de la copropriété divise et indivise dans les quartiers centraux de Montréal